Juni 2023
Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für die Möglichkeit einer Stellungnahme zu den Anwendungshinweisen zur ImmoWertV. Wie in unserer Stellungnahme vom 26.02.2021 zum Entwurf der ImmoWertV 2021 bereits ausgeführt, unterstützen wir einheitliche Wertermittlungsverfahren und sind der Auffassung, dass grundsätzlich der richtige Weg beschritten worden ist. Wir nehmen positiv zur Kenntnis, dass mit der ImmoWertV (§§ 6-10) eine gewisse Öffnung bei besonderen Fallkonstellationen erfolgt ist. Dies schlägt sich auch in den Hinweisen zu § 46 und zu § 47 nieder.
Gleichwohl möchten wir die – durchaus nicht einfache – Thematik der Berücksichtigung von rechtlichen Maßgaben des Städtebaurechts und des Mietrechts, die die tatsächlich erzielbaren Mieterträge beschränken, nochmals aufgreifen. Hier kann es zu einer Diskrepanz kommen zwischen Wertermittlungen, die auf am Markt erzielten (höheren) Erträgen beruhen, und den auf rechtlich zulässigen Mieterträgen basierenden Wertermittlungen. Dieses kann beispielsweise im Fall der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu städtebaulich nicht erwünschten Verdrängungseffekten führen.
Es besteht dadurch das Risiko, dass durch die Wertermittlung Einfluss auf das Marktgeschehen genommen wird. Dies muss vermieden werden. Daher ist es im Sinne der erforderlichen Markttransparenz und nachvollziehbarer Wertermittlungsverfahren sehr wesentlich, eine grundsätzliche Verfahrensweise für die Datenbereitstellung von Kaufpreisen und Vergleichspreisen zu entwickeln, die zielgerichtet die Differenz zwischen rechtlich geregelten Verfahrensweisen und allein am Marktgeschehen orientierten Verfahrensweisen abbilden.
Es sollte ermöglicht werden, sowohl einen nachhaltigen und rechtlich abgesicherten Verkehrswert – der am realen Ertrag und seiner Fortentwicklung zu orientieren wäre – zu bestimmen als auch eine rechtlich zulässige Ertragssituation von einer rechtlich unzulässigen Ertragssituation zu trennen.
Dieses kann beispielsweise bei der Verwaltungspraxis zur Ausübung von Vorkaufsrechten, der Genehmigungspraxis bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wie auch bei Genehmigungsverfahren in Erhaltungssatzungsgebieten und damit im Zusammenhang stehenden Wertermittlungen der Fall sein. Positiv nehmen wir zur Kenntnis, dass eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB als grundstücksbezogene Beschränkung Berücksichtigung findet. Konkret bedeutet dies jedoch: Wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit der Auflage verbunden ist, nur an Mieter zu veräußern, ist diese rechtliche Rahmenbedingung bei der Wertermittlung zwingend zu berücksichtigen. Es ist zwar in einigen Städten üblich, dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellte Eigentumswohnungen und selbstgenutzte Eigentumswohnungen wertmäßig gesondert zu erfassen, es fehlt aber ein methodisches Rüstzeug, um hier nachhaltige Wertermittlungsverfahren begründen zu können.
Da in den Kaufpreissammlungen bisher noch nicht ausreichend die hier relevanten spezifischen Faktoren sowie damit verbundene rechtliche Maßstäbe berücksichtigt sind, könnten Gutachter versucht sein, eine in der jeweiligen Stadt vorhandene und allgemein bestehende Gewinnerwartung und Ertragslage voraussetzen zu dürfen. Derartige Wertermittlungen könnten aber kontraproduktiv für die städtebauliche Entwicklung sein.
Wir bitten Sie insofern, Kriterien für den Ausschluss von Kaufverträgen, bei denen begründete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass rechtliche Rahmenbedingungen unzureichend berücksichtigt worden sind oder bei denen städtebau- und mietrechtliche Regelungen nicht ausreichend abgebildet worden sind, aus den Kaufpreissammlungen auszuschließen. Es ist nach unserer Auffassung zwingend erforderlich, in den Anwendungshinweisen zur ImmoWertV auf dieses Spannungsfeld aufmerksam zu machen.
Sollten Sie die Auffassung vertreten, dass über Anpassungen im Rahmen der Bodenrichtwertbestimmungen Lösungswege aufzuzeigen wären, wären wir für eine Rückmeldung dankbar.
Wir hoffen, Sie in Ihrem Anliegen, eine zukunftsorientierte Wertermittlung zu entwickeln, unterstützt zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Ing. Mike Petersen Dipl.-Ing. Eckhard Bock
SRL-Ausschuss Planungsrecht SRL-Ausschuss Planungsrecht